投稿者:本站网友
最近办了个 jumbo loan 买房。整个过程堪称大起大落大喜大悲的情绪过山车,写一些过来人的经历跟大家分享一下。
能办 F1-OPT jumbo loan 的地方其实不多,主要联系了 GMCCloan, Tiger loan 和 Citi. Citi 买房的抓狂经历这篇文章已经写过了,其实别的也好不到哪里去,到处是坑。
首先吐槽 GMCCloan — 可能大家现在能搜到的信息里他们家还是可以给 F1-OPT 办贷款的,我们去办的时候也是满口说好,结果他们七月出了新的 guideline 不办这类身份了。我们的 agent 还支支吾吾地不说,问了半天才知道是身份相关的问题。
其次就是 Citi. 最后找的也是 Citi, 因为他给的利率实在是太香了,但最坑的也是他,坑在哪呢,让我一一道来:
1. 不到最后一刻不干活。我们是很幸运看上一个合适的房子,出了一个不太疯狂的价钱,卖家直接接受了 offer. 心理上本来没那么着急要买房,所以之前是没有拿到任何 underwritten pre-approval 的。听说卖家接受了 offer 心情简直有点崩溃有点慌,于是在合同里加上了一个七天的 loan contingency, 心想拿不到就算了。这七天里 Citi 是不会为你做任何事情的,最多就是 loan agent 的经理给一点点口头保证说你的 loan 没问题,实际上有没有问题真的是天知道。如果 buyer’s agent 或者 listing agent 想联系 loan agent 也经常石沉大海电话不通短信不接,真的让人心里没底。所以如果没拿到 pre-approval 就进 contract 还指望 Citi, 是有一定赌博成分的(看了下一点就知道了),望周知。
当然说完这个坑点也说一点神奇之处——他们最后一周才开始干活竟然也给我们按时 close 了,利率还低,只能说又💩又香了。
2. 最后一刻 underwriter (批贷款的人)换人。我们的房子 closing date 是周一,到之前的那个周四,突然听 loan agent 说,underwriter 换人了!这真是让人满头问号。事后虽说是顺利 close, 但实际上暗流涌动,新的 underwriter 最初直接给拒了,因为看不懂公司的 bonus program! (offer letter, HR 的信,对 bonus program 的解释,保证今年的 bonus 不低于去年等等,都提供了,看不懂/不看。)还好我们的 loan agent 努力跟他吵架,最终批了。
3. 你发的材料他们要么不看要么只看第一页。这点跟上面是一致的——你以为准备充分点就没事吗?他!们!不!看!还会嫌你提供的材料太多看不完。如果你的解释里有需要看两页才能理解的内容,可能他们看完第一页第一段就跟你说不行了,还需要 xxx 材料,即使 xxx 材料就在第二页,也要跟你邮件来回几次。
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吐槽完了说几个经验——
1. 想从国内转钱出来,又遇到外汇管制的情况,可以考虑用 USDC 转入 Coinbase。这概念对不熟悉数字货币的人来说可能有点难懂,但这个过程是不碰比特币,没有剧烈波动的。可以找 Ally bank 开个户,然后从国内把 USDC 发到 Coinbase, 再从 Coinbase 把钱转到 Ally bank.(担心大额转入被大银行调查,所以专门用了个不常用的。)因为是家人赠与,gift letter 该写就写。理论上最好转入以后放两个月再用于买房,没放够的话就做好被 loan agent 当贼看的准备。这条路亲测还是可行的,但是这属于监管红利,窗口期可能就几年,过了就关上了。当然,想这么操作的话最好找懂行的人问问,不推荐小白直接上。
2. Citi 真的怎么催都没用,如果可以的话拿到 underwritten pre-approval 再去买房,要加 loan contingency 的话不要只加七天。然后 Citi 可能比较慢这件事最好跟卖家和卖家的 agent 都说清楚,大家有心理准备的话就好些。
3. 如果真遇到极其悲剧的情况,被 Citi 这样的大银行拒了,那可以考虑找 Tiger Loan. 他家利率不香,三点几,但真的效率高动作快,对各种身份都极其友好,两周就能办下来。Loan processor 是这几家里最靠谱的(有些遇到的琐碎问题都是他们提供的解决方案,后来拿到 Citi 的情况用了)。办下来以后过半年再去 refinance 就不算不厚道了。这中间的差价可能也就几千块,对买房这种时间敏感的事情来说还是不多的。